Spekulationssteuer Immobilien

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Die Spekulationssteuer wird im § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt und besagt, dass Spekulationsgeschäfte grundsätzlich steuerpflichtig sind. Im Falle von Immobilien greift diese Art der Versteuerung, wenn Wohneigentümer ihre vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen.

Voraussetzung für die Versteuerung ist, dass es sich um nicht selbst genutzten Wohnraum handelt. Diese Regelung greift auch dann, wenn Immobilien nach einer Gütertrennung innerhalb dieses Zeitraumes veräußert werden. Gemischt genutzte Immobilien werden anteilig steuerpflichtig: abzüglich der Fläche, die vom Eigentümer als Wohnraum genutzt wird.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Üblicherweise gilt eine Abgeltungssumme von 25 % des Gewinns aus Spekulationsgeschäften. Im Falle der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann der Prozentsatz jedoch höher ausfallen, da sich dieser nach dem Steuersatz richtet, der dem jeweiligen Verdienst des Immobilieneigentümers zugrunde liegt.

Grundsätzlich müssen Anschaffungskosten wie Kaufpreis und Grunderwerbsteuer dem Verkaufspreis der jeweiligen Immobilie gegenübergestellt werden. Die sich daraus ergebende Differenz wird in der Regel als Gewinn betrachtet, der zu versteuern ist. Immobilieneigentümer sollten darüber hinaus die Abschreibungen einkalkulieren, die für vermietete Immobilien gelten, denn diese können den steuerlichen Gewinn stark beeinflussen.

Lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?

Wie bereits anklang, entfällt die Spekulationssteuer für vermietete Immobilien, wenn die Zehn-Jahres-Frist überschritten wurde. In diesem Fall müssen sich Immobilieneigentümer keine Sorgen um eine Zahlung dieser Steuer machen. Sie entfällt jedoch auch, wenn Eigentümer im Jahr des Verkaufs einschließlich der zwei vorangegangenen Jahre die Immobilie selbst bewohnt haben. Wenn Immobilieneigentümer während dieser Zeit durchgehend in der Wohnung oder im Haus gelebt haben, so entfällt grundsätzlich die Zahlung der Spekulationssteuer.
Eine Besonderheit stellen vererbte Immobilien dar, denn hier wird nicht nur die Wohnung oder das Haus, sondern ebenfalls die Spekulationsfrist vererbt. Konkret gesprochen heißt es, dass sich die Spekulationsfrist am Kaufdatum des Erblassers orientiert und nicht am Antrittsdatum des Erben. Auch hier müssen sich Immobilieneigentümer an die oben genannten Regelungen in Bezug auf Vermietung oder Eigennutzung halten.

Was bedeutet die Zehn-Jahres-Frist?

Hiermit ist die Spekulationsfrist für den Immobilienverkauf gemeint. Spekulationsfristen sind die Zeiträume zwischen Erwerb und Verkauf eines Gutes, in denen Gewinne versteuert werden. Für verschiedene Güter gelten unterschiedliche Fristen. So beträgt die Spekulationsfrist für Immobilien zehn Jahre, d.h. dass Immobilien, die innerhalb dieses Zeitraumes weiterverkauft werden und nicht vom Eigentümer zur Eigennutzung gebraucht wurden, von der Spekulationssteuer betroffen sind.

Warum ist das so? Der Verkauf vor Ablauf dieser Frist würde für einen Spekulationskauf sprechen, bei dem die maximale Gewinnoptimierung im Vordergrund steht. Durch die Spekulationsfrist im Bereich des Immobilienverkaufs soll vermieden werden, dass Immobilien – vor allem vermietete Immobilien – als Spekulationsware gehandelt und so Mietpreise in die Höhe getrieben werden.

Was versteht man unter der Drei-Objekt-Grenze?

Mit der Drei-Objekt-Grenze wird zwischen gewerblichen und privaten Immobiliengeschäften unterschieden. Als gewerblicher Immobilienverkäufer gelten Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft, aufgearbeitet und verkauft haben. Hierbei ist die Art der Immobilie irrelevant. In diesem Fall muss beachtet werden, dass nicht bloß die Spekulationssteuer anfällt, sondern ebenfalls die Gewerbesteuer einkalkuliert werden sollte.

Alles, was unter der Drei-Objekt-Grenze liegt, gilt als Privatgeschäft und ist somit von der Gewerbesteuer befreit. Die Spekulationssteuer fällt jedoch auch bei privaten Immobiliengeschäften an. 

Fakten im Überblick

• Der Gewinn auf Spekulationsgeschäften ist grundsätzlich zu versteuern
• Auch Gewinne aus privaten Immobiliengeschäften sind steuerpflichtig
• Die Spekulationssteuer sollte bei jedem Immobilienkauf berücksichtigt werden
• Die Spekulationsfrist beträgt grundsätzliche 10 Jahre
• Unabhängig von der Art der Immobilie: Haus oder Eigentumswohnung
• Nur Immobilien, die nicht selbst bewohnt wurden, sind von der Spekulationssteuer betroffen
• Vererbte Immobilien sind von der Spekulationssteuer nicht befreit
• Wird ein Grundstück verkauft, so kann auch dieses spekulationssteuerpflichtig sein