Eigentumswohnung kaufen

Was genau ist eine Eigentumswohnung, welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Kauf einer Wohnung einher und wie verläuft die Such- und Kaufabwicklung? Im Folgenden möchten wir diese grundsätzlichen Fragen klären und auf die Besonderheiten einer Eigentumswohnung eingehen.

Wie finden Sie Ihre Eigentumswohnung?

Die Suche nach einer Eigentumswohnung unterscheidet sich prinzipiell nicht von der Suche nach einem Neubau oder einer Bestandsimmobilie. Eigentumswohnungen sind sehr beliebte Investitionsimmobilien, da sie preislich attraktiver und für unterschiedliche Lebenssituationen besser geeignet sind als der Kauf oder Bau eines Hauses. Die guten Chancen auf Vermietung oder Weiterverkauf erhöhen die Bereitschaft, in eine Eigentumswohnung zu investieren. Die Nachfrage nach solchen Investitionen ist daher sehr hoch und Sie sollten die angebotenen Objekte genauestens prüfen. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen bei der Suche nach einer passenden Wohnung behilflich sein. Außerdem können Sie sicher sein, dass Ihr Makler hochwertige Immobilien mit Mehrwert für Sie bereithält.

Eigentumswohnung per Definition

Unter einer Eigentumswohnung versteht man einen Wohnbereich eines Gemeinschaftshauses, zu dem in der Regel noch weitere Räumlichkeiten zählen. An dieser Stelle empfehlen wir den genauen Blick in den Kaufvertrag oder die Teilungserklärung: Ob Ihnen Keller- und Gartenflächen zustehen, erfahren Sie in diesem Dokument. Darüber hinaus sollte hier geregelt sein, wie Ihr Anteil an gemeinsamen Räumen wie Fluren, Treppenhäusern festgelegt ist. Hieraus ergeben sich für den Käufer einer Wohnung nicht nur bestimmte Rechte, sondern auch Pflichten, über die er dringend Bescheid wissen sollte.

Grundsätzlich wird zwischen den zwei Eigentumsarten Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden:

Zum Sondereigentum zählen all diejenigen Immobilienbereiche, die ausschließlich von Ihnen genutzt werden. Hierzu gehören neben der eigentlichen Wohnung auch Räume wie Garagen und Kellerabteile, aber auch Stellplätze oder Gartenanteile sind unter dieser Kategorie zu fassen. Wird das Sondereigentum ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, so spricht man gemeinhin vom Wohnungseigentum. Für die gewerbliche Nutzung hat sich der Begriff des Teileigentums etabliert.
Dahingegen gehören zum Gemeinschaftseigentum all diejenigen Räumlichkeiten und Installationen, die von der Gemeinschaft der Eigentümer genutzt werden. Hierunter sind nicht nur Flure, Treppenhäuser oder Aufzüge zu fassen, sondern auch Dächer, Leitungen und sogar Heizungsanalgen. Die exakte Einteilung wird individuell durch die Teilungserklärung der jeweiligen Eigentumsgemeinschaft festgelegt.

Welche Rolle spielt die Eigentümergemeinschaft?

Gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern bilden Sie die Eigentümergemeinschaft. Mit dem Kauf einer Wohnung erwerben Sie einen Anteil an der Gesamtimmobilie und zählen somit zur Gemeinschaft der Eigentümer. Als Teil dieser Gemeinschaft bestimmen Sie über Entscheidungen und Veränderungen, die in oder an der Immobilie vorgenommen werden sollen. Die Regeln und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft sind im Hinblick auf Stimmverteilungen besonders bedeutsam: Das sogenannte Stimmprinzip legt die Wertigkeit der Stimmen fest. So wird zwischen drei Stimmprinzipien unterschieden: Kopf-, Wert- und Objektprinzip sind legitime und denkbare Möglichkeiten der Stimmverteilung. Informieren Sie sich vorab über die Regelung, auf die sich Ihre Eigentümergemeinschaft verständigt hat. Nur so können Sie Ihre Rechte und Handlungsspielräume, die Sie als Eigentümer erhalten, einschätzen.

Spezifische Kosten

Neben den Kosten, die bei der Immobilienfinanzierung in Kombination mit den Kaufnebenkosten anfallen, gilt es beim Kauf einer Eigentumswohnung einige zusätzliche Aufwände zu berücksichtigen.

So sind Sie als Eigentümer der Immobilie für anfallende Instandhaltungskosten verantwortlich, die durch passende Fördermöglichkeiten zwar geschmälert, aber nicht gänzlich übernommen werden können. Darüber hinaus dient die Eigentümergemeinschaft dazu, anfallende Reparatur- oder Sanierungsarbeiten aufzudecken und in der Eigentümerversammlung zu beschließen. Hierfür sind Instandsetzungsrücklagen notwendig, die für die anteilige Kostendeckung genutzt werden. Diese werden im Rahmen des monatlich anfallenden Hausgeldes realisiert. Das Hausgeld wird außerdem für alle Arbeiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, aufgewendet.

Welche Kriterien gilt es beim Kauf einer Wohnung zu berücksichtigen?

Auf diese Frage lässt sich keine allgemeingültige Antwort finden. In erster Linie sollte jedoch vor dem Hintergrund der Nutzung entschieden werden: Sind Sie selbst am Bezug der Wohnung interessiert oder möchten Sie die Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung nutzen?

Im Falle einer Vermietung sollten Sie die Lage, Größe und Kosten der Wohnung genauestens betrachten, denn diese Kriterien entscheiden maßgeblich über Mieterfolge. Um einem möglichen Leerstand vorzubeugen, achten Sie auf eine attraktive Infrastruktur und praktische Anbindungen. Kapitalanleger sind darüber hinaus gut beraten, wenn sie sich an den Preisen orientieren. Bei Mietausfällen müssen Sie für die anfallenden Kosten aufkommen, wodurch eine vergleichsweise hohe finanzielle Belastung entstehen kann, die Sie im Notfall stemmen müssen.

Doch auch bei Eigennutzung der Wohnung spielen diese Punkte eine entscheidende Rolle, schließlich können Sie zum Zeitpunkt des Kaufes unter Umständen noch nicht absehen, ob Ihre Immobilie in Zukunft nicht möglicherweise doch noch einmal vermietet werden soll. Ansonsten sind die Anforderungen an eine Immobilie sehr individuell und Sie sollten Ihre persönlichen Ansprüche an Wohneigentum in den Fokus stellen. Schließlich handelt es sich bei einer Immobilie um eine Investition in die Zukunft, an der Sie auch langfristig Ihre Freude haben sollen.

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