Hypothek

Wenn Sie eine Immobilie erwerben und zu diesem Zweck einen Kredit für Ihre Baufinanzierung aufnehmen möchten, kommt seitens der Bank zur Sicherung der aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten der Abschluss eines Hypothekendarlehens als Grundpfandrecht in Betracht. Die zugrundeliegende Hypothek bezeichnet eine Sicherheit der Bank für den von ihr gewährten akzessorischen Kredit. Sollte die Finanzierung daher z. B. im Rahmen einer Umschuldung auf eine andere Bank übertragen oder die dem Darlehen zugrunde liegende Forderung selbst an einen anderen Gläubiger verkauft werden, geht hiermit automatisch auch eine Übertragung des Grundpfandrechts auf den neuen Gläubiger einher.

Vollstreckung und Verwertbarkeit

Sollten die durch das Darlehen gesicherten Kreditverbindlichkeiten nicht erfüllt werden, also im Regelfall die bereits fälligen Kreditraten nicht oder nicht rechtzeitig gezahlt werden, ist der Hypothekengläubiger (sog. Hypothekar) nach der Regelung des § 1147 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berechtigt, die Befriedigung seiner Rechte im Wege der Zwangsvollstreckung zu erreichen. Der Erlös aus einer Verwertung des Grundstücks wird daher zunächst zur Tilgung der gesicherten Hypothekenforderung genutzt.

Eintragung der Hypothek im Grundbuch

Die Hypothek wird dadurch begründet, dass diese im Grundbuch in Abteilung 3 eingetragen wird. Hierzu ist die Vorlage einer notariellen Beglaubigung gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich. Bei Bestehen mehrerer Hypothekendarlehen für dasselbe Grundstück hat hierbei jede einen festen Rang, welcher entsprechend gekennzeichnet wird. Sollte eine Verwertung der Immobilie notwendig werden, erfolgt eine Befriedigung der Gläubiger der Hypotheken anhand dieser festgelegten Rangfolge.

Löschung nach Tilgung aller Forderungen aus dem Hypothekendarlehen

Durch Tilgung der dem Hypothekendarlehen zugrundeliegenden Verbindlichkeit erfolgt nicht automatisch eine Löschung der Sicherheit aus dem Grundbuch. Diesbezüglich haben Sie jedoch das Recht auf Erteilung einer entsprechende Löschungsbewilligung durch den bzw. die Gläubiger der Hypothek(en). Diese ist durch Hinzuziehung eines Notars gegenüber dem Grundbuchamt vorzulegen. Durch den Tilgungsnachweis der dem Darlehen zugrundeliegenden Forderung in voller Höhe wandelt sich diese sodann nach § 1177 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) automatisch kraft Gesetzes in eine Grundschuld um, welche als sogenannte offene Eigentümer-Grundschuld bezeichnet wird. Diese wiederum kann vom Eigentümer des Grundstücks als Sicherungsmittel für etwaige weitere Verbindlichkeiten eingesetzt werden.

Aktuelle Bedeutung der Hypothek und Alternative

Bei der Finanzierung von Immobilien spielt die Hypothek inzwischen eine eher untergeordnete Rolle und wurde weitgehend durch die Bestellung einer Grundschuld abgelöst. Dies hat im direkten Vergleich den Vorteil, dass sie ihrerseits nicht von der zu sichernden Forderung abhängig (akzessorisch) ist, sondern abstrakt und unabhängig von dieser besteht. Wenn für die Kreditverbindlichkeiten eine Grundschuld bestellt wurde und diese vollständig getilgt sind, ist nicht zwingend eine Löschung der Eintragung vorzunehmen. Diese kann vielmehr weiterhin im Grundbuch eingetragen bleiben und für den Fall, dass Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen möchten, erneut als Sicherheit für dieses dienen, ohne dass ein neues Grundpfandrecht hierfür bestellt werden muss.

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