Grundschuld

Die Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und begegnet Immobilienkäufern in der Regel dann, wenn sie sich mit der Immobilien- und Baufinanzierung auseinandersetzen. WIORA informiert in diesem Glossarbeitrag über die verschiedenen Formen der Grundschuld und den Ablauf der Eintragung.

Was bedeutet Grundschuld?

Mit der sogenannten Grundschuld wird ein Grundstück oder eine Immobilie belastet – sie wird daher auch als »Grundpfandrecht« bezeichnet. Immobilienkäufer, die einen Kredit zur Immobilienfinanzierung aufnehmen möchten, benötigen eine Sicherheit, mit der die Bank oder das jeweilige Kreditinstitut sich gegen mögliche Zahlungsausfälle absichern kann. Ist der Immobilienkäufer nicht in der Lage die Forderungen zu begleichen, hat die Bank das Recht, das Haus oder das Grundstück zu verwerten: Konkret bedeutet dies, dass die Immobilie zwangsverwaltet oder zwangsversteigert werden kann.

Wie viele Grundschuldformen gibt es?

Die Grundschuld wird vom Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen und muss notariell beglaubigt werden, wodurch entsprechende Notarkosten anfallen. Es wird zwischen mehreren Formen der Grundschuld unterschieden:

  • Die Fremdgrundschuld stellt den gesetzlichen Regelfall dar. Hier wird nicht der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks, sondern zumeist die Bank als Gläubiger eingetragen.
  • Die Eigentümergrundschuld ist die Grundschuld, die auf den Eigentümer des jeweiligen Grundstücks eingetragen wurde. Ihr muss nicht zwingendermaßen eine Forderung zugrunde liegen. Eigentümer sichern sich auf diese Weise den vorderen Rang des Grundbuchs.
  • Die Briefgrundschuld ist die standardmäßige Form der Grundschuld – es sei denn, es wurde eine Buchgrundschuld eingetragen. Der Grundschuldbrief kann übertragen werden, worin der essenzielle Vorteil dieser Grundschuld liegt.
  • Die Buchgrundschuld eine besondere Form der Grundschuld. Hierbei wird lediglich ein Grundbucheintrag vorgenommen, ohne einen zusätzlichen Grundschuldbrief zu beantragen. Die Übertragung der Grundschuld ist nur mit einer Grundbucheintragung möglich.

Was ist der Unterschied zur Hypothek?

Auch bei einer Hypothek finanziert ein Kreditgeber dem Kreditnehmer den Kauf einer Immobilie. Der größte Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist die Darlehensabhängigkeit. Während die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist und demnach auch nach der Darlehensrückzahlung in ihrer Höhe bestehen bleibt, ist eine Hypothek vom Immobilienkredit abhängig und sinkt mit der Darlehenstilgung.

Worin liegt der Nutzen der Grundschuld?

Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch ist ein notwendiger Prozess, der für die Immobilienfinanzierung in der Regel durchlaufen werden muss. Im Sinne der kreditgewährenden Bank dient die Grundschuld zur Absicherung ihrer Forderung gegenüber dem Kreditnehmer. Ganz konkret bringt die Grundschuld zwei wesentliche Vorteile für den Darlehensgeber mit sich:

  • Der Immobilieneigentümer kann die Immobilie nicht verkaufen, wenn die Grundschuld nicht beglichen ist.
  • Der Immobilieneigentümer übernimmt die vollständige Haftung. Die notarielle Beglaubigung dieses Vorgangs erleichtert dem Gläubiger eine schnelle und unkomplizierte Einleitung der Zwangsvollstreckung – sofern alle notwendigen Bedingungen erfüllt sind.

Zu diesen notwendigen Bedingungen zählen bestimmte Mahnstufen, die durchlaufen werden müssen.

Zum Ablauf der Grundschuldbestellung

Die Grundschuldeintragung kann grob in vier Schritte eingeteilt werden, an denen sich Immobilienkäufer orientieren können.

  1. Das Formular zur Bestellung der Grundschuld muss an den Notar gesendet werden. Hier werden alle relevanten Informationen über Höhe und Zweck der Grundschuld festgehalten. Da die Eintragung der Grundschuld durch den Notar beglaubigt werden muss, ist dieses Formular die Grundlage für die weiteren Schritte.
  2. Daraufhin muss ein Termin mit dem Notar vereinbart werden, der die Beurkundung komplettiert: Hier wird der Immobilienkäufer auf seine Rechte und Pflichten hingewiesen sowie die Urkunde zur Grundschuldbestellung erzeugt und unterschrieben. Außerdem erhält der Käufer der Immobilie oder des Grundstücks die Belastungsvollmacht, damit er die Grundschuld eintragen lassen kann.
  3. Im dritten Schritt wird die Grundschuld-Bestellungsurkunde durch den Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Die Bearbeitung kann bis zu 1,5 Monate dauern, woraufhin die Bestätigung an den Notar zurückgeschickt wird.
  4. Schließlich sendet der Notar die Urkunde der Grundbuchbestellung sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug an die Bank. Diese darf nun den Kredit an den Immobilienkäufer auszahlen. 

Grundschuld löschen: Ja oder nein?

Bis zur vollständigen Begleichung des Darlehens bleibt die Grundschuld erhalten. Wurde die Schuld beglichen, so kann der Kreditnehmer von der Bank eine Löschungsbewilligung erhalten, mit der er die Löschung der Grundschuld beim Notar beantragen kann.

Für Eigentümer, die ihre Darlehen abbezahlt haben, kann es unter Umständen sinnvoll sein, die Grundschuld weiterhin stehen zu lassen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn weitere Finanzierungen durch anstehende Umbaumaßnahmen geplant sind. Darüber hinaus sparen Eigentümer bares Geld, denn bei der Löschung der Grundschuld fallen ebenfalls Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt an.

Plant der Eigentümer ein neues Immobilien-Projekt, so ist es ebenfalls ratsam, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, denn bei einer erneuten Kreditfinanzierung kann die Grundschuld wieder aktiviert werden, wodurch keine erneuten Kosten durch das Eintragen einer Grundschuld anfallen.

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