Bebauungsplan

Bei der Planung des neuen Traumhauses ist es wichtig, sich im Vorfeld den Bebauungsplan des Baugebietes anzusehen. Denn der Bebauungsplan gibt den Nutzungsrahmen vor, innerhalb dessen man bauen kann. Er regelt, wie und wo gebaut werden darf, in welchem Maß Flächen freizuhalten sind und wie diese genutzt werden dürfen. Die Regeln unterscheiden sich dabei von Gemeinde zu Gemeinde. Sie unterliegen jedoch immer dem Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Landesbauordnung (LBauO oder LBO). Was genau der Bebauungsplan (auch B-Plan) vorgeben kann und welche Abkürzungen Bauherren kennen sollten, erfahren Sie im Folgenden.

Warum gibt es Bebauungspläne?

Ein B-Plan soll in einem festgelegten Gebiet einen optisch einheitlichen Charakter gewährleisten. Er soll mithilfe der Festsetzungen die bauliche Entwicklung der Gemeinde steuern und Einzelinteressen wahren. Klassische Nachbarschaftsstreitigkeiten bezüglich Pools, Carports/Garagen etc. und deren Größen und Abständen zum Nachbarn werden durch diese Vorgaben verringert.

Jeder Plan ist ausführlich ausgearbeitet und reicht von grundlegenden bis zu detaillierten Vorschriften. Nicht nur bei der Planung von Neubauten ist ein Blick in den Bebauungsplan unerlässlich. Auch bei anderen Bauvorhaben oder baulichen Veränderungen bestehender Häuser sollte er unbedingt eingesehen werden.

Welche baulichen Festsetzungen sind möglich?

Bei einem Bauvorhaben – egal welcher Art – hilft der Blick in die Bebauungspläne nicht nur bei der Identifizierung des konkreten Gebietsabschnitts, in dem sich das Grundstück befindet, sondern darüber hinaus auch zur Erfassung der baulichen Festsetzungen. Dabei sind Regelungen hinsichtlich folgender Bereiche im Bebauungsplan möglich:

  • Art des Hauses (Ein- oder Mehrfamilienhaus, freistehend, Reihen- oder Doppelhaus)
  • Baufenster (wo steht das Gebäude auf dem Grundstück und wie tief darf gebaut werden)
  • Freizuhaltende Flächen
  • Anzahl der Stockwerke (Anzahl der Vollgeschosse) und deren Höhe
  • Maximalhöhe des Gebäudes
  • Versiegelungsgrad
  • Abstand zu anderen Häusern
  • Dachform und Dachneigung
  • Traufhöhe und Firsthöhe
  • Heizungsart
  • Denkmalpflegerische Belange
  • Farben von Fassade und/oder Dach
  • Materialien für die Fassade
  • Stellplätze für Pkw
  • Wo darf was gepflanzt werden
  • Wo dürfen Spielplätze entstehen
  • Stellflächen für Mülltonnen

Nicht jeder Punkt muss in jedem B-Plan vorgegeben werden. Dennoch können Bauherren nur innerhalb der Regeln des BauGB bauen und sollten daher die Festsetzungen und Informationen aus dem Bebauungsplan kennen. Das Maß des Bebauungsplans beeinflusst die Bauweise sowie die Möglichkeiten baulicher Veränderungen.

Bebauungspläne richtig lesen: Die wichtigsten Abkürzungen

Um sich einen möglichst realistischen Überblick über die Bebauungspläne eines Gebietes zu verschaffen, sollte man zwei Verordnungen lesen oder kennen. Die erste ist die Planzeichenverordnung (PlanZV), in der Kennzeichnungen, Signaturen und Linien des Plans erklärt werden. Die zweite ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Sie legt fest, welche Nutzung erlaubt ist und enthält Regelungen darüber, wie die Bauweise ausgelegt werden darf. Die wichtigsten Kürzel sind hier zusammengefasst:

  • WS, WR, WA, WB, MD, MI, MK, GE und GI beschreiben die jeweilige Art des Gebietes (Wohngebiet, Industrie- oder Gewerbegebiet)
  • GRZ: Grundflächenzahl, die den Anteil der zu bebauenden Fläche festlegt
  • GFZ: Geschossflächenzahl, die das Verhältnis von Grundstücks- zu Geschossfläche bestimmt
  • Baulinie: entlang der Baulinie muss das Hauptgebäude errichtet werden
  • Baugrenze: sie grenzt das Gebiet für die mögliche Bebauung ein
  • WE: Wohneinheiten pro Gebäude

Mehr Planungssicherheit durch Einsicht und Bauvoranfrage

Den Bebauungsplan darf jeder im Bauamt seiner Gemeinde einsehen. Viele Gemeinden stellen diese auch online zur Verfügung. Einige Ausnahmen verlangen hingegen eine Gebühr für die Einsicht der B-Pläne. Die Investition lohnt sich jedoch, da Sie so mehr Sicherheit für Ihr Bauvorhaben erhalten. Darüber hinaus können Sie die Entwicklung eines Gebietes absehen und bekommen eine Einschätzung für die Zukunft. Wer wirklich sichergehen möchte, der stellt eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. So weiß man genau, ob das neue Traumhaus am Traumort auch zukunftssicher realisierbar ist.

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